{"id":877,"date":"2014-07-24T10:21:52","date_gmt":"2014-07-24T13:21:52","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaportfolio.com\/?p=877"},"modified":"2014-07-24T10:26:11","modified_gmt":"2014-07-24T13:26:11","slug":"propiedades-rigidez-de-precios-en-mercado-que-presiona-a-la-baja","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/?p=877","title":{"rendered":"Propiedades: rigidez de precios en mercado que presiona a la baja"},"content":{"rendered":"

Descargar Articulo<\/a><\/p>\n

Research portfolio<\/p>\n

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El mercado se parece al de comienzos de los an\u0303os 2000 pero sin propietarios endeudados, por eso los precios de lista se ajustan a la baja con mucha lentitud<\/p>\n

El mercado inmobiliario continu\u0301a evolucionando a ritmo muy lento con escasas operaciones, de acuerdo a la infor- macio\u0301n que pudimos recoger de algunos operadores de Montevideo. El escaso nu\u0301mero de operaciones parece haberse acentuado en los meses de abril y mayo, de acuerdo a la evolucio\u0301n de la recaudacio\u0301n del ITP. La recaudacio\u0301n corregida por IPC bajo\u0301 5,1% en los u\u0301ltimos doce meses y si bien esta cai\u0301da es menor a los registros observados durante 2013 conde la cai\u0301da llego\u0301 a superar el 15%, no deja de ser una sen\u0303al de que el mercado inmobiliario atraviesa una etapa recesiva.<\/p>\n<\/div>\n

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Recordando la serie histo\u0301rica de las transacciones apa- rentes podemos comparar en que\u0301 nivel estamos en el momento actual. En abril de 2014 \u2013u\u0301ltimo dato publicado al momento de esta nota\u2013 estamos un 20% por arriba del volu\u0301men que se transaba en 1999 y un 50% ma\u0301s alto que en 2002. En los cuatro an\u0303os transcurridos entre 2000 y 2003 el mercado evoluciono\u0301 hacia una fuerte recesio\u0301n como consecuencia del prea\u0301mbulo y ma\u0301s tarde crisis de la cai\u0301da del re\u0301gimen de convertibilidad en Argentina en el an\u0303o 2001.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Las razones que a nuestro juicio han llevado a este estancamiento tienen que ver con el desinfle gradual de la burbuja inmobiliaria que se inflo\u0301 en 2010 y pueden sintetizarse en los siguientes:<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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a)La poli\u0301tica monetaria expansiva de EE.EE para con- trarrestar la crisis hipotecaria, derivo\u0301 en la formacio\u0301n de burbujas en los mercados de activos financieros, de commodities e inmobiliarios en varios pai\u0301ses del planeta, incluyendo a Uruguay. El anuncio del des- mantelamiento de las compras de bonos por la Fed fue un shock negativo para los mercados inmobiliarios, ya que hizo suponer que las tasas de intere\u0301s iri\u0301an a subir, que el do\u0301lar se iri\u0301a a apreciar en los mercados internacionales, etc. todo lo cual retrajo a los inversores inmobiliarios.<\/p>\n

b) \u00a0La percepcio\u0301n predominante de que los precios llega- ron a un techo comparados a otros mercados y ante una eventual correccio\u0301n cambiaria — inducida por la crisis de Argentina — que pudiera provocar una cai\u0301da de los precios de los inmuebles, indujeron a muchos propietarios a ofrecer a la venta sus propiedades para estar ma\u0301s li\u0301quidos ante una eventual crisis. Esto causo\u0301 un freno en el ingreso de capitales al sector inmobiliario,<\/p>\n

c) \u00a0la carrera sin li\u0301mites que parecen tener los aumentos salariales, y la inflexibilidad de los costos, presionan indebidamente a que el promotor inmobiliario y al constructor a subir los precios, pero ahora no en- cuentran fa\u0301cilmente quien los pague. Los ma\u0301rgenes se contraen y restan flexibilidad para negociar los precios y poder restablecer el equilibrio, lo que ya comenzo\u0301 a frenar la actividad de la construccio\u0301n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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d)el cepo cambiario impuesto en Argentina a fin de 2011, junto al acuerdo tributario, asi\u0301 como acciones judiciales adoptadas contra el Royal Bank of Canada\u0301, etc. retrajo los inversores argentinos que son quienes ma\u0301s movilizan el mercado.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Estancamiento de la Construccio\u0301n <\/span><\/p>\n

El freno de la actividad inmobiliaria se traslado\u0301 a la Cons- truccio\u0301n. Los datos de las Cuentas Nacionales muestran la evolucio\u0301n hasta el cuarto trimestre de 2013.<\/p>\n

De ahi\u0301 en adelante, podemos anticipar que\u0301 esta\u0301 ocurriendo en base al indicador sinte\u0301tico de produccio\u0301n de insumos \u2013elaborado por nosotros\u2013 para anticipar que\u0301 puede estar pasando este an\u0303o. Este indicador engloba al Sector de produccio\u0301n de Cemento, Cera\u0301micas, y materiales de construccio\u0301n asi\u0301 como a la Industria de Hierro, y registra una cai\u0301da de 18% desde el trimestre finalizado octubre, que tambie\u0301n se vio ratificada por una cai\u0301da en las ventas de las barracas de construccio\u0301n en el primer trimestre de este an\u0303o.<\/p>\n

Se puede encontrar una similitud entre lo que ocurre ahora con aque\u0301l peri\u0301odo de estancamiento de comienzos de la actividad de los an\u0303os 2000, pero con una diferencia fun- damental. En aque\u0301l entonces, la actividad cayo\u0301 pero los propietarios estaban endeudados y teni\u0301an necesidad de vender. Hoy la situacio\u0301n es diferente, quienes ponen a la venta sus propiedades no saben que\u0301 hacer con el dinero, so\u0301lo se sientan a esperar a ver que\u0301 pasa devengando un intere\u0301s muy bajo.<\/p>\n

Pero lo cierto que el mercado perdio\u0301 el dinamismo que tuvo en el an\u0303o 2011 \u2013que fue el mejor desde el punto de vista inmobiliario segu\u0301n los operadores\u2013 luego de sorteada la crisis de 2009.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Aumento de la oferta <\/span><\/p>\n

La oferta de inmuebles mantiene una sostenida tendencia de aumento. Este cambio de tendencia se observa desde hace varios meses, en que la tendencia se acelero\u0301 al 25% anual hasta el mes de mayo. Los propietarios habi\u0301an retirado sus propiedades de la venta durante 2013, pero hacia el u\u0301ltimo trimestre del an\u0303o y coincidiendo con el agravamiento de la crisis de Argentina y subida del tipo de cambio, parecen haber cambiado de humor. Ahora son ma\u0301s vendedores que hace un an\u0303o atra\u0301s. Pero, ese cambio no se refleja en una baja de precios de lista.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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La oferta de casas aumenta ma\u0301s ra\u0301pido que la de apartamentos, fundamentalmente por los problemas derivados de la inseguridad ciudadana. Segu\u0301n infor- man algunos operadores, la gente prefiere vivir en casas ma\u0301s que en apartamentos, pero las condiciones no son al di\u0301a de hoy las ma\u0301s propicias.<\/p>\n<\/div>\n

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Los precios de lista se mantienen estables <\/span><\/p>\n

De acuerdo al relevamiento que hace Portfolio, los precios de venta \u201cde lista\u201d se mantienen estables en promedio, aunque con comportamientos disi\u0301miles segu\u0301n zona y taman\u0303o de los inmuebles.<\/p>\n

En las zonas altas \u2013Puerto del Buceo, Carrasco, Po- citos, Punta Carretas, Punta Gorda, Golf\u2013 se percibe ya desde hace meses una flojedad de los precios de apartamentos, y en los u\u0301ltimos doce meses se noto\u0301 una baja de los precios \u201cde lista\u201d para todos los taman\u0303os. Se exceptu\u0301an de esta tendencia las propiedades muy bien ubicadas o frente al mar donde la demanda es siempre pujante.<\/p>\n

En las zonas medias \u2013Centro, Cordo\u0301n, Parque Batlle, Parque Rodo\u0301, Buceo, etc.\u2013 los precios de lista de apartamentos aumentan, tanto en los inmuebles chicos como grandes. Un apartamento de un dor- mitorio que en promedio costaba hace un an\u0303o 100 mil do\u0301lares, hoy ese precio de venta aumento\u0301 7,8% y uno de cuatro dormitorios aumento\u0301 16,6%. Muchos compradores que no acceden a una vivienda co\u0301moda en Pocitos por ejemplo, pueden acceder a comprar una ma\u0301s grande en Parque Rodo\u0301 y la diferencia de zona no es tan relevante.<\/p>\n

Los inmuebles en las zonas medias son en general ma\u0301s baratos que el promedio general, pero donde ma\u0301s se nota la diferencia es en las propiedades de mayor taman\u0303o. Mientras el valor promedio es de 420 mil do\u0301lares para un apartamento de 4 dormitorios, en una zona media se puede adquirir por unos 270 mil.<\/p>\n

Por lo general las propiedades ma\u0301s pequen\u0303as y en zonas de menor valorizacio\u0301n, al resultar ma\u0301s accesibles para los compradores son donde el mercado se pone ma\u0301s tirante y donde ma\u0301s suben los precios. Pero u\u0301ltimamente en las propiedades chicas tambie\u0301n se empezo\u0301 a sentir alguna dificultad, porque en el ambiente flota la idea de que los precios esta\u0301n bajando.<\/p>\n

En la realidad, los precios esta\u0301n bajando porque quien quiere vender tiene que bajar el precio de\u00a0lista, pero estos se modifican con mucha lentitud. Lo que observamos en nuestro research es que hay propiedades que se mantienen a la venta por un tiempo ma\u0301s largo que hace tres an\u0303os atra\u0301s. En pleno boom en 2011, los apar- tamentos de 1 dormitorio se vendi\u0301an en un par de di\u0301as, hoy no ya no es asi\u0301.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Lo que los propietarios deben tomar no deben olvidar que el precio de lista de un inmueble, tiene una connotacio\u0301n temporal. Si el precio es alto para lo que espera el mercado, la propiedad demorara\u0301 ma\u0301s en venderse.<\/p>\n

Valores del m<\/span>2 <\/span><\/p>\n

Los valores del m2 se mantienen estables, aunque evolucionando por debajo de su tendencia de largo plazo. Particularmente en las zonas altas, la divergencia del precio del m2 con su tendencia es muy notoria.<\/p>\n

Los precios en las zonas medias crecen a un ritmo promedio mayor que las altas. Al resultar ma\u0301s inaccesibles las propiedades en las zonas altas, se produce un efecto sustitucio\u0301n y la demanda se vuelca a las zonas medias.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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