{"id":871,"date":"2014-07-24T10:00:52","date_gmt":"2014-07-24T13:00:52","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaportfolio.com\/?p=871"},"modified":"2014-07-24T10:00:52","modified_gmt":"2014-07-24T13:00:52","slug":"propiedades-un-mercado-paralizado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/?p=871","title":{"rendered":"Propiedades, un mercado paralizado"},"content":{"rendered":"

Descargar Articulo<\/a><\/p>\n

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Entrevista a Pablo Otero, duen\u0303o de Inmobiliaria Otero, de larga tradicio\u0301n familiar en Pocitos. Es adema\u0301s Rematador Pu\u0301blico<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\u00bfCo\u0301mo esta\u0301 el mercado inmobiliario? <\/span><\/p>\n

Te\u0301cnicamente el mercado inmobiliario esta exactamente igual que el an\u0303o 2000. \u00bfQue\u0301 paso\u0301 en el an\u0303o 2000? No hubo mercado porque no se lograba comprar ni vender. Hay determinadas pautas inmobiliarias que vienen del ex- terior y varias pautas inmobiliarias que vienen de adentro dentro el sistema, que hace que el mercado hoy se haya paralizado. Nosotros hicimos cosas para que los argentinos dejaran de venir a comprar al Uruguay como el acuerdo de intercambio de informacio\u0301n tributaria y los argentinos hicieron otras tantas para que los inversores de ese pai\u0301s no vinieran. Hoy tenemos muchos puntos en contra con respecto al 2011 \u2013que fue lo ma\u0301ximo\u2013 y a rai\u0301z de eso el mercado uruguayo se estrangula enseguida, porque son las mismas 300,000 personas que hacen que el mercado funciona.<\/p>\n

\u00bfY co\u0301mo esta\u0301n funcionando los proyectos de viviendas sociales? <\/span><\/p>\n

En el tema de las viviendas sociales, es un tema que se habra\u0301n especializado 3 o 4 inmobiliarias, pero para el resto es un mercado que no lo podemos trabajar porque hay exceso de oferta y falta de demanda. Entonces, de- sarrollar un proyecto que<\/p>\n

a veces esta\u0301 en pan\u0303ales es difi\u0301cil. No es lo que pasaba en EEUU o Espan\u0303a, donde habi\u0301a exceso de demanda y la gente compraba con papeles. Aca\u0301 hay todo un trabajo para seducir al comprador que tiene que aceptar zonas alejadas, que de pronto tiene capacidad para pagar una cuota pero no tiene el ahorro previo, etc. Entonces es difi\u0301cil en- contrar los compradores, porque sabe que si no<\/p>\n<\/div>\n

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decide no pasa nada ya que no se agota como ocurre en otros pai\u0301ses. Entonces muchas veces vienen los inversores del exterior con su libro, creen que lo van a poder aplicar aca\u0301 en el Uruguay y no funciona.<\/p>\n

\u00bfQuie\u0301n puede estar comprando las viviendas sociales? <\/span><\/p>\n

En el segmento de las viviendas sociales hay dos aristas distintas. Una a nivel de cooperativismo para gente que realmente quiere acceder al mercado y las viviendas so- ciales del punto de vista comercial e impositivo, que es un corrimiento de gente que inverti\u0301a en Pocitos que se fue a invertir a estos barrios. Esto vendri\u0301a a ser una especulacio\u0301n financiera. En cuanto a los compradores finales de las obras de las viviendas sociales, seguimos con la misma restriccio\u0301n de los ingresos que cuando hicimos otra entrevista el an\u0303o pasado. En definitiva, no tenemos un cambio que se haya producido.<\/p>\n

El mercado no cambio\u0301 en cuanto a la operativa, y para atender al comprador final que se esta\u0301 buscando llegar con la construccio\u0301n de las viviendas sociales. Porque muchos potenciales compradores no pueden llegar a aplicar. Los que realmente pueden llegar a aplicar son los que se armaron dentro del cooperativismo y que es otro negocio totalmente distinto; esto por ejemplo esta instrumentado por alguien que esta\u0301 dentro del cooperativismo. Distinto es el caso de asesorar a un grupo extranjero para que se construyan 1000 vivien- das, pero despue\u0301s hay que salir al mercado a venderlas, no es el cliente cautivo que esta\u0301 esperando para que se le entregue dentro de una cooperativa. Hay que salir a venderlo y para\u00a0esto, adema\u0301s de seducirlo para que compre en un lugar que no es muy atractivo, le doy la ventaja de una cuota baja, pero despue\u0301s viene una exigencia que tiene que tener un ahorro previo para un proyecto que acabo de ver para 1 dormitorio tiene que tener 5.000 usd de ahorro, para 3 dormitorios 10.000 usd de ahorro.<\/p>\n

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\u00bfCua\u0301ntas personas pueden pagar una cuota de 6750 pesos y al mismo tiempo tienen 5000 usd ahorrados? <\/span><\/p>\n

En principio no muchas en el segmento de la poblacio\u0301n objetivo. Por lo menos tiene que tener un ingreso de 20.000 pesos al mes, que es muy importante. La gente aplica por los ingresos, pero se le complica tener ahorrados 5.000 usd. So\u0301lo el 8% de la poblacio\u0301n del mundo tiene una cuenta bancaria abierta con plata ahorrada, entonces exigir que ese 8% de poblacio\u0301n a su vez tenga la plata ahorrada para ir y comprarse una propiedad, no es fa\u0301cil.<\/p>\n

\u00bfEn Uruguay la gente piensa en co\u0301mo gastar la plata y no ahorrarla… verdad? <\/span><\/p>\n

Exacto, en estos buenos an\u0303os en el Uruguay el 80% de la poblacio\u0301n lo u\u0301nico que mejoro\u0301 fue su nivel de consumo. Pero no ahorro\u0301, porque para abrir una cuenta de ahorro debe tener una tasa de intere\u0301s que le remunere lo suficiente para no perder poder adquisitivo del dinero que va acumulando. Pero adema\u0301s, tener una cuenta abierta con una caja de ahorro hay acoplarle las tarjetas de cre\u0301ditos, y son costos. Las obras de intere\u0301s social solamente se esta\u0301n vendiendo ma\u0301s en funcio\u0301n de un corrimiento de inversores que esta\u0301n especulando con quitas impositivas y que en definitiva en funcio\u0301n del monto de inversio\u0301n pueden llegar a tener una buena renta.<\/p>\n

\u00bfCo\u0301mo es la calidad de lo que se esta\u0301 construyendo? <\/span><\/p>\n

Una que es la ma\u0301s parecida a la construccio\u0301n del Banco Hipotecario categori\u0301a 3, otra que es ma\u0301s parecida a la categori\u0301a 2, y otra que es ma\u0301s parecida a la categori\u0301a 2a, 2b, 2c. En la de\u0301cada del 80, la categori\u0301a de los apartamentos de pocitos, categori\u0301a 4 significaba calefaccio\u0301n, categori\u0301a 3 persianas, categori\u0301a 2 parquet. Lo que esta\u0301 queriendo hacer el Ministerio de Vivienda, es aprobar un costo ma\u0301ximo del valor de la construccio\u0301n donde el inversor queda expuesto a no poder vender por encima de tanto ma\u0301s. Al inversor le dicen que se debe construir por 950 usd el m2 y si se acepta hay que cumplir.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\u00bfEs real 950 usd el m2? <\/span><\/p>\n

Si\u0301, para luego vender a 1250 usd el m2. Eso es lo que se puede vender una vivienda social, a 1300 aproximadamente. Cada vez existen ma\u0301s exigencias de control de calidad para la construccio\u0301n de vivienda. Por ejemplo, ahora la nueva normativa dice que para construir un edificio tiene que ser viable para personas discapacitadas. El valor del metro cuadrado se estira porque va a tener que construir espacios ma\u0301s grandes, todo esto lleva a un encarecimiento del m2.<\/p>\n

\u00bfSe puede percibir que hay un mini boom en el que se esta\u0301n construyendo estos edificios? <\/span><\/p>\n

Se esta\u0301 construyendo muchi\u0301simo, pero tambie\u0301n hay muchi\u0301simo que se esta\u0301n construyendo bajo el modo de inversores de si\u0301 mismo. Se juntan tres personas y en vez de comprar apartamentos en Pocitos compran en estas zonas y se reparten el edificio entero entre los tres. Ellos mismos quedan como inversores para obtener luego su propia renta. Ni siquiera se piensa como para ser vendidos a terceros, si no como especulacio\u0301n inmobiliaria para arrendamiento, porque la ley no dice que la propiedad tiene que ser vendida; la ley dice que vos pode\u0301s construir y que tene\u0301s que tener un porcentaje mi\u0301nimo de venta, no que 100% tiene que estar volcado a la venta de la vivienda social.<\/p>\n

\u00bfCo\u0301mo esta\u0301 el tema de alquileres en pocitos? <\/span><\/p>\n

Montevideo tiene movimientos parejos durante todo el an\u0303o y tiene espasmos muy importantes antes del comienzo del an\u0303o escolar, cuando la gente del interior viene a estudiar a\u00a0Montevideo. Despue\u0301s tambie\u0301n en los cambios de periodos de las embajadas en julio o en febrero. Se rige que los que vienen del exterior para venir a vivir a Montevideo esta\u0301n anclados con el tema del estudio de sus hijos, tienen que esperar a julio a que el periodo de estudio termine.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\u00bfEsta\u0301n aumentando los alquileres? <\/span><\/p>\n

En relacio\u0301n a los valores estamos exactamente igual que el an\u0303o anterior, los propietarios que han sido sabios, han mantenido los mismos valores que an\u0303os anteriores, hay entre un 30 -40% que han decidido no aumentar. El aumento se ha ido por encima de la realidad, el mercado no lo soporta, porque son costos fijos ma\u0301s grandes para todos. El gobierno dice que hay que aumentar como el IPC, pero si yo tengo un buen inquilino y de $20,000 lo tengo que subir a $22,000 porque estamos en un 10% de inflacio\u0301n, y yo se que el valor del mercado de la propiedad es de 18,000- 19,000 pesos, me quedo quieto y dejo la propiedad en el mismo lugar que esta.<\/p>\n

\u00bfHay un movimiento mayor de alquileres? <\/span><\/p>\n

Lo que hoy se esta\u0301 moviendo en el mercados inmobiliario son los alquileres. Operaciones inmobiliarias se siguen concretando, el tema es que no es natural lo que paso en an\u0303os anteriores que se hacia 7 por mes, ahora estamos concretando en 3-4 por mes entre ventas y alquileres, lo que nos ha mantenido son los alquileres. Lo que hace capitalizar una inmobiliaria es la compra y venta de pro- piedades o dedicarse a construir y vender propiedades.<\/p>\n

\u00bfCo\u0301mo esta\u0301n los precios de las ventas de propiedades? <\/span><\/p>\n

Los precios se siguen manteniendo; no hay una baja importante en el valor de las propiedades. Lo que hay es un realismo por parte de los propietarios que quieren concretar sus operaciones y que de alguna manera empe- zaron a ver que en el mercado empieza a comenzar con oferta y contra oferta. Hasta hace dos an\u0303os el propietario era el duen\u0303o de la verdad y no habi\u0301a do\u0301lar que transara, hoy viene la gente con sus do\u0301lares y ya hay una suerte de negociacio\u0301n y el mercado se puede manejar hay muchas propiedades que han ido sincerando sus precios. En el tema de la fijacio\u0301n de los precios, lo que hay es un valor a futuro, donde el propietario especula en funcio\u0301n de co\u0301mo viene el crecimiento de los valores y su propiedad puede a llegar a valer lo mismo en cierta cantidad de tiempo. Por ejemplo, hace 3 an\u0303os teni\u0301a una propiedad a 100.000 usd y si el propietario me deci\u0301a que queri\u0301a usd 120.000, nosotros la propiedad la toma\u0301bamos porque con el trans- curso de unos pocos meses el mercado lo acompan\u0303aba en esa subida que teni\u0301amos, ya esta\u0301bamos a tiro. Hoy, si tene\u0301s una propiedad a 100.000usd y viene el propietario\u00a0y dice 120.000 es una propiedad que la tomamos pero no la trabajamos con todo el a\u0301nimo que se le poni\u0301a hace dos an\u0303os, porque ya sabemos que esta\u0301 afuera del mercado; esos propietarios tienen que sufrir un desgaste como sufre un comprador a la hora de buscar una propiedad. Luego pasa X cantidad de tiempo, la propiedad no se mueve y ahi\u0301 empeza\u0301s a decantar el precio natural que tene\u0301s con la tasacio\u0301n. Nosotros el an\u0303o pasado tasamos una propiedad a 80.000 usd en el centro. La propietaria me dice que vino otra inmobiliaria y la taso\u0301 en usd 120.000. Entonces le dije: trabaje\u0301mosla en usd 120.000. Pasaron 2-3 meses y se termino\u0301 de vender este an\u0303o a 75.000. Era de un solo ambiente. Esa es la realidad del mercado, hoy. La clave de la inmobiliaria es saber tasar; si no sabe\u0301s tasar no sabe\u0301s vender. Hay un enlentecimiento natural en el mercado, hay menos concrecio\u0301n, hay menos gente buscando, has ma\u0301s gente especulando, hay un corrimiento del do\u0301lar de 19 a 22. Tener 2 di\u0301gitos de inflacio\u0301n nos afecta, hay toda una serie de factores que nos afecta el negocio inmobiliario.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\u00bfCo\u0301mo afecta la situacio\u0301n de Argentina? <\/span><\/p>\n

Es terrible la crisis de Argentina. En definitiva, nuestro mercado inmobiliario se mueve con el mercado argentino; Uruguay no deja de ser un refugio, y sirve como salva- guarda. El pico mayor fue en 2011, fue el boom, pusieras lo que pusieras lo vendi\u0301as. El mercado quiere pensar que seguimos bien y no lo estamos. La gente sigue viviendo en alta cuando ya no tiene sus ingresos en altos, y esta\u0301n empezando a meter mano en sus ahorros.<\/p>\n

Se empiezan a ver muchas ma\u0301s propiedades a la venta, ma\u0301s carteles, \u00bfse trata de argentinos que este\u0301n tratando de vender sus propiedades para llevarse los do\u0301lares a su pai\u0301s? <\/span><\/p>\n

Yo creo que los pro\u0301ximos gastos comunes de este an\u0303o, en los apartamentos de Punta del Este, se van a hacer insos- tenibles, y mucha gente va a salir a vender, va a preferir no salir perdiendo, ya que no tiene los mismos ingresos. Pero no so\u0301lo es eso. Los an\u0303os electorales son tremendos para los mercados inmobiliarios, en el an\u0303o 84 ma\u0301s la crisis del 82, no habi\u0301a mercado inmobiliario. En el an\u0303o 2009 tambie\u0301n, no nos tenemos que olvidar, la gente tiene la cabeza en otra cosa. \u00bfCuantas personas han vendido sus propiedades\/ campos cuando Tabare\u0301 Va\u0301zquez fue presidente? Hicieron pe\u0301simos negocios pensando que les iban a expropiar sus propiedades. No hay que olvidarnos de agregar el factor poli\u0301tico en este momento. Es uno de los ma\u0301s importantes. Todos los an\u0303os la gente por no tener la certeza de que va a pasar en un futuro, va a tomando decisiones que de lo poli\u0301tico rebota a lo econo\u0301mico.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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