{"id":855,"date":"2014-07-23T19:48:22","date_gmt":"2014-07-23T22:48:22","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaportfolio.com\/?p=855"},"modified":"2014-07-23T19:48:57","modified_gmt":"2014-07-23T22:48:57","slug":"comienzan-a-bajar-precios-de-propiedades-de-alto-valor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/?p=855","title":{"rendered":"Comienzan a bajar precios de propiedades de alto valor"},"content":{"rendered":"

Descargar Articulo<\/a><\/p>\n

Research de Portfolio<\/p>\n

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El mercado inmobiliario atraviesa un momento de gran incertidumbre. Al cambio de escenario del contexto internacional y de la poli\u0301tica de la Fed, se agrega el agravamiento de la situacio\u0301n de la regio\u0301n. El probable e inminente desenlace de crisis de Argentina, y la amenaza de desestabilizacio\u0301n del Real, arrastrado por el menor ingreso de capitales a los emergentes, generan expectativas de cautela. Los inversores argentinos, que fueron quienes mayormente impulsaron al mercado inmobiliario uruguayo, ya en 2012 comenzaron a retraerse ante los altos precios de las propiedades en Uruguay, y el acuerdo de intercambio de informacio\u0301n tributaria.<\/p>\n

La inversio\u0301n en el sector inmobiliario estuvo impulsada por el fuerte ingreso de capitales desde el exterior y por las extraordinarias ganancias derivadas de la produccio\u0301n y exportacio\u0301n de soja. Pero ambas efectos hicieron elevar los precios de los inmuebles a la par de haber generado un fuerte atraso cambiario. Obse\u0301rvese en el siguiente gra\u0301fico co\u0301mo el ra\u0301pido crecimiento del precio del m2 en do\u0301lares estuvo asociado a una fuerte cai\u0301da en el valor del do\u0301lar en relacio\u0301n a los precios internos. El precio del m2 en las zonas Premium paso\u0301 de unos 1500 do\u0301lares el m2 a mediados de 2005 a 3400 do\u0301lares a fin de 2013. En ese lapso el do\u0301lar paso\u0301 de valer $25 a un equivalente a precios de abril de 2005 de so\u0301lo $10.<\/p>\n<\/div>\n

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En tanto, los inversores a lo largo de estos an\u0303os vieron la suba del precio de los inmuebles como una oportunidad para invertir y ganar dinero. Pero la expectativa de aumento de los precios desaparecio\u0301. Hoy nadie compra una propie- dad pensando que va a ganar dinero en el futuro porque los precios seguira\u0301n subiendo. Ma\u0301s bien las expectativas son las opuestas.<\/p>\n

La reversio\u0301n en los flujos de capitales y de las expectativas sobre los precios futuros, ha llevado a un estancamiento de las transacciones inmobiliarias. La recaudacio\u0301n del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales ajustados por inflacio\u0301n — una medida de las transacciones aparentes \u2013 registro\u0301 una importante cai\u0301da en 2012 y se mantuvo estable a lo largo de 2013. Tomando como base 100 el an\u0303o 2000, el nivel de transacciones reales actual es similar al que existio\u0301 a mediados de 2004, es decir antes de que comenzara el boom de 2006-2007. Luego de ese boom vino la crisis hipotecaria en USA que llevo\u0301 las transacciones\u00a0al nivel del an\u0303o 2000. En el an\u0303o 2010 la actividad retomo\u0301 el crecimiento para estancarse nuevamente en 2011 \u2013 coincidiendo con la imposicio\u0301n del cepo cambiario y el acuerdo tributario con Argentina. En el 2012 la actividad segu\u0301n este indicador cayo\u0301 15% y en 2013 so\u0301lo 1%.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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La relativa estabilidad de transacciones en 2013 contras- ta con el aumento de la oferta de inmuebles tanto por la finalizacio\u0301n de nuevas construcciones como por una corriente vendedora de viviendas usadas. Se observa una profusio\u0301n de avisos \u201cSe Vende\u201d a lo largo de la costa y en muchas otras zonas.<\/p>\n

Algunos operadores comenzaron a advertir a sus clientes que si no bajan sus pretensiones, su venta sera\u0301 muy difi\u0301cil. Muchos propietarios comienzan a estar dispuestos a escuchar ofertas \u2013 principalmente en las propiedades de alto valor, cosa que hace unos meses no ocurri\u0301a, pero todavi\u0301a no se observan bajas significativas en las carteleras.<\/p>\n

Como se muestra en el cuadro, los precios del m2 suben mi\u0301nimamente en do\u0301lares (1,8% en dos meses). En zonas que habi\u0301an quedado rezagadas como Centro, Prado, Ciudad Vieja el aumento de precios pedidos por los pro- pietarios parece ser mayor.<\/p>\n

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  • Segmento de 3 dormitorios: el valor promedio es de 300 mil do\u0301lares en enero de 2014, observa\u0301ndose un nivel estable con respecto a doce meses atra\u0301s.<\/li>\n
  • Segmento de 4 dormitorios, el valor promedio a enero de 2014, es de 442.6 mil do\u0301lares, registra\u0301ndose una baja de -14,5% con respecto a doce meses atra\u0301s.La perspectiva es de una baja de precios <\/span>\n

    Todas las fuerzas confluyen para una baja de los precios de inmuebles, principalmente en las propiedades caras y de mayor taman\u0303o. La revalorizacio\u0301n del do\u0301lar a nivel mundial a rai\u0301z del cambio en la poli\u0301tica de la Fed, hara\u0301 subir el tipo de cambio en Uruguay y caer los precios de inmuebles como paso\u0301 en 2009 (Ver gra\u0301fico). De hecho los precios en UI son ma\u0301s bajos que hace un an\u0303o atra\u0301s.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n

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    Los precios por segmento resultan ser muy desparejos.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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    • Segmento de 1 dormitorio: los precios aumentaron en doce meses hasta enero de 2014 un 15%, alcanzando un promedio de 118 mil do\u0301lares.<\/li>\n
    • Segmento de 2 dormitorios: el valor promedio de un apartamento se ubica en la actualidad en los 182 mil do\u0301lares, reflejando un aumento de 7% en los doce meses hasta enero de 2014.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
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      En segundo lugar las expectativas de devaluacio\u0301n en Argentina van en aumento y comienzan a generar incertidumbre porque no se vislumbra todavi\u0301a co\u0301mo se resolvera\u0301 la crisis. Los inversores esta\u0301n expectantes. Los desarrolladores inmobiliarios no se animan a lanzar proyectos nuevos, por la incertidumbre de la venta y el fuerte aumento de los costos. Algunos proyectos de edificios que estaban programados para iniciarse quedaron frenados segu\u0301n la opinio\u0301n de operadores inmobiliarios importantes. En otros casos comienzan a generarse dudas de que puedan terminarse.<\/p>\n

      En tercer lugar, el exceso de oferta de propiedades a la venta es a todas luces evidente. Ante una suba de las tasas de intere\u0301s a nivel internacional y probables aumentos en el valor del do\u0301lar en la plaza local, es probable que algunos propietarios comiencen a deshacerse de las propiedades y pasarse a do\u0301lares, lo que hara\u0301 bajar los precios.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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      Descargar Articulo Research de Portfolio El mercado inmobiliario atraviesa un momento de gran incertidumbre. Al cambio de escenario del contexto internacional y de la poli\u0301tica de la Fed, se agrega el agravamiento de la situacio\u0301n de la regio\u0301n. El probable e inminente desenlace de crisis de Argentina, y la amenaza de desestabilizacio\u0301n del Real, arrastrado […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":812,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[6],"tags":[58,55,57,56],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/855"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=855"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/855\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":858,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/855\/revisions\/858"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/812"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=855"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=855"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=855"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}