{"id":1027,"date":"2015-07-15T10:09:02","date_gmt":"2015-07-15T13:09:02","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaportfolio.com\/?p=1027"},"modified":"2017-02-21T09:05:53","modified_gmt":"2017-02-21T12:05:53","slug":"precios-de-inmuebles-estables-pero-bajan-transacciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistaportfolio.com\/?p=1027","title":{"rendered":"Precios de inmuebles estables pero bajan transacciones"},"content":{"rendered":"

Descargar Articulo<\/a><\/p>\n

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El mercado inmobiliario se mueve por las determinantes histo\u0301ricas demogra\u0301ficas, gente que se casa, nacimiento de hijos, achicamiento de la familia, sucesiones, y tambie\u0301n por inversores que apuestan a los inmuebles de forma mesurada, no especulativa.<\/p>\n

Los valores del mercado muestran un ritmo de crecimiento de 5% respecto a un an\u0303o atra\u0301s, donde ya no esta\u0301n actuando los impulsos de hace dos o tres an\u0303os. El ritmo de crecimiento se redujo a la mitad. Hay cai\u0301da de la Soja que hace pensar que tanto los rendimientos del agro como del m2 cuadrado \u2013que estuvieron muy correlacionados\u2013 sera\u0301n menores.<\/p>\n

El crecimiento de la demanda recibio\u0301 temporalmente los shocks del exterior, principalmente mucho capital que vino de Argentina. Tuvimos un millo\u0301n y medio de turistas argentinos que entraban a Uruguay permanentemente y una parte de ellos inverti\u0301an en Punta del Este, en campos, en empresas. Eso no desaparecio\u0301 totalmente pero se freno\u0301 con las restricciones que impuso el gobierno kirchnerista, el intercambio de informacio\u0301n tributaria y los precios desorbi- tados de inmuebles sobretodo en Punta del Este. Inversores para propiedades muy buenas y de alto nivel siempre hay, y esas propiedades mantienen los precios altos, pero los inversores medios no esta\u0301n y eso resintio\u0301 el mercado.<\/p>\n

Los precios en Montevideo se mantienen creciendo en algu- nas zonas por la entrada de viviendas nuevas y que debido al empuje de los costos se lanzaron al mercado a precios ma\u0301s altos. El promedio general sube, pero la to\u0301nica es de un virtual estancamiento. En el bimestre febrero-marzo los precios promedio pedidos por los propietarios disminuyeron 1,4% respecto al bimestre diciembre-enero. O sea un freno parece producirse pero la baja no es significativa.<\/p>\n

Transacciones y Oferta <\/span><\/p>\n

El volumen promedio de 12 meses de las transacciones aparentes \u2013aproximada por la recaudacio\u0301n del ITP en te\u0301rminos reales\u2013 cayo\u0301 15% respecto a un an\u0303o atra\u0301s.<\/p>\n

La oferta por otro lado sigue aumentando y las transac- ciones bajando, lo que obligara\u0301 a que los precios bajen en aque\u0301llos casos que exista urgencia y necesidades de\u00a0liquidez. Las propiedades ofrecidas aumentaron significa- tivamente en el mes de marzo. El promedio de los u\u0301ltimos doce meses aumento\u0301 50% respecto a un an\u0303o atra\u0301s, pero so\u0301lo en marzo aumento\u0301 casi 90%.<\/p>\n<\/div>\n

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O sea, lo que estamos viendo es que el mercado no ajusta por precios sino por cantidades transadas y por esto se escuchan las dificultades que al di\u0301a de hoy existen para cambiar de una propiedad a otra. Si una familia quiere vender su casa para comprar un apartamento, o vender su apartamento grande para comprar uno ma\u0301s chico se tropieza con un mercado que esta\u0301 ma\u0301s difi\u0301cil para concretar transacciones.<\/p>\n

Vemos una oferta de apartamentos terminados y que quedan pra\u0301cticamente vacios. Es un tanto misterioso lo que pasa, porque por otro lado se sigue construyendo en proyectos con exoneracio\u0301n impositiva.<\/p>\n

Segu\u0301n nos informan operadores la demanda esta\u0301, porque compradores por apartamentos a estrenar siempre va a existir. Lo que es seguro es que no se va a colocar con la rapidez que se estaba colocando en el 2011. Eso desde el punto de vista del comprador, ahora desde el punto de vista del inversor que ya tomo el riesgo que ya invirtio\u0301, por ahora parece no importarle tener que esperar seis meses o un an\u0303o para terminar de colocar su mercaderi\u0301a y defender su inversio\u0301n.<\/p>\n

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Perspectivas <\/span><\/p>\n

De aca\u0301 en ma\u0301s \u00bfque\u0301 puede suceder con la excesiva oferta existente?<\/p>\n

En nuestra opinio\u0301n va a depender de co\u0301mo evolucione el contexto externo y cua\u0301nto este\u0301n dispuestos a esperar para vender los propietarios e inversores. Si el contexto externo se vislumbra que puede empeorar, es posible que ma\u0301s gente quiera acelerar la venta, lo cual podri\u0301a hacer bajar los precios en los meses venideros. Si se espera una mejora no habra\u0301 inconveniente en esperar. Hay de los unos y de los otros.<\/p>\n

Algu\u0301n operador consultado nos menciono\u0301 que el freno de los precios en el bimestre febrero-marzo junto al aumento de la oferta, pudo estar relacionado a la devaluacio\u0301n de Brasil por la expectativa de que se traslade la crisis de ese pai\u0301s al nuestro. Tambie\u0301n hay que tener en cuenta que ahora este tipo de marchas y contramarchas en el mercado inmobiliario son ma\u0301s frecuentes y esta\u0301n mucho asociadas a los vaivenes de la regio\u0301n. Es intuitivamente obvio que este no es un buen momento para el mercado inmobiliario, y mientras este no ajuste, sus efectos se trasladara\u0301n al sector de la Construccio\u0301n donde ya se observa una cai\u0301da impor- tante de actividad y aumento de trabajadores en seguro de paro y desempleados.<\/p>\n

A medida que van ocurriendo estos parates, se va depu- rando la oferta y van quedando las empresas ma\u0301s fuertes, que en definitiva son los que dicen vendo o espero.<\/p>\n

El problema que ma\u0301s afecta hoy al sector inmobiliario y a pra\u0301cticamente a todos los sectores de la economi\u0301a, es la presio\u0301n para aumentos de salarios desalineados con la productividad. Esto promovio\u0301 un aumento de costos que mientras se pudo trasladar a la demanda, no causo\u0301 pro- blemas. Pero como esta\u0301n las cosas parece que esa presio\u0301n so\u0301lo acarreara\u0301 ma\u0301s desempleo porque cada vez hay menos intere\u0301s en desarrollar proyectos constructivos, excepto por las empresas grandes y tradicionales del sector que tienen respaldo para esperar a que vuelva la demanda.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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