Research de Portfolio
El mercado inmobiliario atraviesa un momento de gran incertidumbre. Al cambio de escenario del contexto internacional y de la política de la Fed, se agrega el agravamiento de la situación de la región. El probable e inminente desenlace de crisis de Argentina, y la amenaza de desestabilización del Real, arrastrado por el menor ingreso de capitales a los emergentes, generan expectativas de cautela. Los inversores argentinos, que fueron quienes mayormente impulsaron al mercado inmobiliario uruguayo, ya en 2012 comenzaron a retraerse ante los altos precios de las propiedades en Uruguay, y el acuerdo de intercambio de información tributaria.
La inversión en el sector inmobiliario estuvo impulsada por el fuerte ingreso de capitales desde el exterior y por las extraordinarias ganancias derivadas de la producción y exportación de soja. Pero ambas efectos hicieron elevar los precios de los inmuebles a la par de haber generado un fuerte atraso cambiario. Obsérvese en el siguiente gráfico cómo el rápido crecimiento del precio del m2 en dólares estuvo asociado a una fuerte caída en el valor del dólar en relación a los precios internos. El precio del m2 en las zonas Premium pasó de unos 1500 dólares el m2 a mediados de 2005 a 3400 dólares a fin de 2013. En ese lapso el dólar pasó de valer $25 a un equivalente a precios de abril de 2005 de sólo $10.
En tanto, los inversores a lo largo de estos años vieron la suba del precio de los inmuebles como una oportunidad para invertir y ganar dinero. Pero la expectativa de aumento de los precios desapareció. Hoy nadie compra una propie- dad pensando que va a ganar dinero en el futuro porque los precios seguirán subiendo. Más bien las expectativas son las opuestas.
La reversión en los flujos de capitales y de las expectativas sobre los precios futuros, ha llevado a un estancamiento de las transacciones inmobiliarias. La recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales ajustados por inflación — una medida de las transacciones aparentes – registró una importante caída en 2012 y se mantuvo estable a lo largo de 2013. Tomando como base 100 el año 2000, el nivel de transacciones reales actual es similar al que existió a mediados de 2004, es decir antes de que comenzara el boom de 2006-2007. Luego de ese boom vino la crisis hipotecaria en USA que llevó las transacciones al nivel del año 2000. En el año 2010 la actividad retomó el crecimiento para estancarse nuevamente en 2011 – coincidiendo con la imposición del cepo cambiario y el acuerdo tributario con Argentina. En el 2012 la actividad según este indicador cayó 15% y en 2013 sólo 1%.
La relativa estabilidad de transacciones en 2013 contras- ta con el aumento de la oferta de inmuebles tanto por la finalización de nuevas construcciones como por una corriente vendedora de viviendas usadas. Se observa una profusión de avisos “Se Vende” a lo largo de la costa y en muchas otras zonas.
Algunos operadores comenzaron a advertir a sus clientes que si no bajan sus pretensiones, su venta será muy difícil. Muchos propietarios comienzan a estar dispuestos a escuchar ofertas – principalmente en las propiedades de alto valor, cosa que hace unos meses no ocurría, pero todavía no se observan bajas significativas en las carteleras.
Como se muestra en el cuadro, los precios del m2 suben mínimamente en dólares (1,8% en dos meses). En zonas que habían quedado rezagadas como Centro, Prado, Ciudad Vieja el aumento de precios pedidos por los pro- pietarios parece ser mayor.
- Segmento de 3 dormitorios: el valor promedio es de 300 mil dólares en enero de 2014, observándose un nivel estable con respecto a doce meses atrás.
- Segmento de 4 dormitorios, el valor promedio a enero de 2014, es de 442.6 mil dólares, registrándose una baja de -14,5% con respecto a doce meses atrás.La perspectiva es de una baja de precios
Todas las fuerzas confluyen para una baja de los precios de inmuebles, principalmente en las propiedades caras y de mayor tamaño. La revalorización del dólar a nivel mundial a raíz del cambio en la política de la Fed, hará subir el tipo de cambio en Uruguay y caer los precios de inmuebles como pasó en 2009 (Ver gráfico). De hecho los precios en UI son más bajos que hace un año atrás.
Los precios por segmento resultan ser muy desparejos.
- Segmento de 1 dormitorio: los precios aumentaron en doce meses hasta enero de 2014 un 15%, alcanzando un promedio de 118 mil dólares.
- Segmento de 2 dormitorios: el valor promedio de un apartamento se ubica en la actualidad en los 182 mil dólares, reflejando un aumento de 7% en los doce meses hasta enero de 2014.
En segundo lugar las expectativas de devaluación en Argentina van en aumento y comienzan a generar incertidumbre porque no se vislumbra todavía cómo se resolverá la crisis. Los inversores están expectantes. Los desarrolladores inmobiliarios no se animan a lanzar proyectos nuevos, por la incertidumbre de la venta y el fuerte aumento de los costos. Algunos proyectos de edificios que estaban programados para iniciarse quedaron frenados según la opinión de operadores inmobiliarios importantes. En otros casos comienzan a generarse dudas de que puedan terminarse.
En tercer lugar, el exceso de oferta de propiedades a la venta es a todas luces evidente. Ante una suba de las tasas de interés a nivel internacional y probables aumentos en el valor del dólar en la plaza local, es probable que algunos propietarios comiencen a deshacerse de las propiedades y pasarse a dólares, lo que hará bajar los precios.