Precios de inmuebles estables pero bajan transacciones

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El mercado inmobiliario se mueve por las determinantes históricas demográficas, gente que se casa, nacimiento de hijos, achicamiento de la familia, sucesiones, y también por inversores que apuestan a los inmuebles de forma mesurada, no especulativa.

Los valores del mercado muestran un ritmo de crecimiento de 5% respecto a un año atrás, donde ya no están actuando los impulsos de hace dos o tres años. El ritmo de crecimiento se redujo a la mitad. Hay caída de la Soja que hace pensar que tanto los rendimientos del agro como del m2 cuadrado –que estuvieron muy correlacionados– serán menores.

El crecimiento de la demanda recibió temporalmente los shocks del exterior, principalmente mucho capital que vino de Argentina. Tuvimos un millón y medio de turistas argentinos que entraban a Uruguay permanentemente y una parte de ellos invertían en Punta del Este, en campos, en empresas. Eso no desapareció totalmente pero se frenó con las restricciones que impuso el gobierno kirchnerista, el intercambio de información tributaria y los precios desorbi- tados de inmuebles sobretodo en Punta del Este. Inversores para propiedades muy buenas y de alto nivel siempre hay, y esas propiedades mantienen los precios altos, pero los inversores medios no están y eso resintió el mercado.

Los precios en Montevideo se mantienen creciendo en algu- nas zonas por la entrada de viviendas nuevas y que debido al empuje de los costos se lanzaron al mercado a precios más altos. El promedio general sube, pero la tónica es de un virtual estancamiento. En el bimestre febrero-marzo los precios promedio pedidos por los propietarios disminuyeron 1,4% respecto al bimestre diciembre-enero. O sea un freno parece producirse pero la baja no es significativa.

Transacciones y Oferta

El volumen promedio de 12 meses de las transacciones aparentes –aproximada por la recaudación del ITP en términos reales– cayó 15% respecto a un año atrás.

La oferta por otro lado sigue aumentando y las transac- ciones bajando, lo que obligará a que los precios bajen en aquéllos casos que exista urgencia y necesidades de liquidez. Las propiedades ofrecidas aumentaron significa- tivamente en el mes de marzo. El promedio de los últimos doce meses aumentó 50% respecto a un año atrás, pero sólo en marzo aumentó casi 90%.

O sea, lo que estamos viendo es que el mercado no ajusta por precios sino por cantidades transadas y por esto se escuchan las dificultades que al día de hoy existen para cambiar de una propiedad a otra. Si una familia quiere vender su casa para comprar un apartamento, o vender su apartamento grande para comprar uno más chico se tropieza con un mercado que está más difícil para concretar transacciones.

Vemos una oferta de apartamentos terminados y que quedan prácticamente vacios. Es un tanto misterioso lo que pasa, porque por otro lado se sigue construyendo en proyectos con exoneración impositiva.

Según nos informan operadores la demanda está, porque compradores por apartamentos a estrenar siempre va a existir. Lo que es seguro es que no se va a colocar con la rapidez que se estaba colocando en el 2011. Eso desde el punto de vista del comprador, ahora desde el punto de vista del inversor que ya tomo el riesgo que ya invirtió, por ahora parece no importarle tener que esperar seis meses o un año para terminar de colocar su mercadería y defender su inversión.

Perspectivas

De acá en más ¿qué puede suceder con la excesiva oferta existente?

En nuestra opinión va a depender de cómo evolucione el contexto externo y cuánto estén dispuestos a esperar para vender los propietarios e inversores. Si el contexto externo se vislumbra que puede empeorar, es posible que más gente quiera acelerar la venta, lo cual podría hacer bajar los precios en los meses venideros. Si se espera una mejora no habrá inconveniente en esperar. Hay de los unos y de los otros.

Algún operador consultado nos mencionó que el freno de los precios en el bimestre febrero-marzo junto al aumento de la oferta, pudo estar relacionado a la devaluación de Brasil por la expectativa de que se traslade la crisis de ese país al nuestro. También hay que tener en cuenta que ahora este tipo de marchas y contramarchas en el mercado inmobiliario son más frecuentes y están mucho asociadas a los vaivenes de la región. Es intuitivamente obvio que este no es un buen momento para el mercado inmobiliario, y mientras este no ajuste, sus efectos se trasladarán al sector de la Construcción donde ya se observa una caída impor- tante de actividad y aumento de trabajadores en seguro de paro y desempleados.

A medida que van ocurriendo estos parates, se va depu- rando la oferta y van quedando las empresas más fuertes, que en definitiva son los que dicen vendo o espero.

El problema que más afecta hoy al sector inmobiliario y a prácticamente a todos los sectores de la economía, es la presión para aumentos de salarios desalineados con la productividad. Esto promovió un aumento de costos que mientras se pudo trasladar a la demanda, no causó pro- blemas. Pero como están las cosas parece que esa presión sólo acarreará más desempleo porque cada vez hay menos interés en desarrollar proyectos constructivos, excepto por las empresas grandes y tradicionales del sector que tienen respaldo para esperar a que vuelva la demanda.